中国工程论文网
代写工程论文
当前位置:工程论文网 > 土木工程论文 > 商品房预测绘与实测绘产生面积差异的原因及土木工程解决措施

商品房预测绘与实测绘产生面积差异的原因及土木工程解决措施

时间:2018-07-28 11:02来源:www.e-lunwen.com 作者:lgg 点击:
本文是一篇土木工程论文,土木工程的目的是形成人类生产或生活所需要的、功能良好且舒适美观的空间和通道。它既是物质方面的需要,也有象征精神方面的需求。
本文是一篇土木工程论文,土木工程的目的是形成人类生产或生活所需要的、功能良好且舒适美观的空间和通道。它既是物质方面的需要,也有象征精神方面的需求。随着社会的发展,工程结构越来越大型化、复杂化,超高层建筑、特大型桥梁、巨型大坝、复杂的地铁系统不断涌现,满足人们的生活需求,同时也演变为社会实力的象征。(以上内容来自百度百科)今天为大家推荐一篇土木工程论文,供大家参考。
 
第 1 章 绪论
 
1.1 课题的提出及研究意义
自从商品房出现后,中国的房地产经济飞速发展,逐渐成为国民经济的支柱力量。在此背景下,人们的住房成为国计民生的大事。商品房以一种特殊形式的产品进入市场,随着房价不断攀升,人们对商品房面积的关注也成为热点。商品房面积的产生经过了两个主要阶段,第一个阶段是预测绘,第二个阶段是实测绘。两个阶段的测绘面积会有差异,该差异关系到民生问题。应得到清晰的认识。本文就商品房预测绘与实测绘产生的面积差异进行探讨,并通过自身的工作经验得出产生差异的原因,得出解决面积差异的对策。商品房预测绘面积是商品房预售的必要条件。商品房成交需要两个因素,一个是建筑面积一个是平米单价。预测绘可以根据图纸得出每套商品房的建筑面积,为商品房的价格提供一个因数。一旦平米单价确定后,商品房的价格便会跃然纸上。商品房实测绘是房产证办理的必须要求。只要有了实测绘面积,商品房就有了自己的身份证明,方可上市交易,在市面上进行流通。在商品房交易的过程中,商品房面积的差异直接关系到购房者的切身利益。如今房价涨势如虹,商品房的面积俞加重要,小小的面积差异可能使购房者捉襟见肘或家有余粮。希望本论文给房产部门有关部门以参考,供大家借鉴,维护购房者的合法利益,另一方面规范房地产测绘市场发展。在很大程度上避免因面积差引起的相关矛盾,维护社会和谐稳定,具有重要的现实意义。
........
 
1.2 国内外研究现状
 
1.2.1 房屋测绘技术在国内的发展
中国,早在战国时期,商鞅变法就涉及到对土地的改革,提出“废井田,开阡阳”。《山海经》记载了当时最早的民间地理信息。明朝开始出现比较成型的地籍资料,现保存下来的有“鱼鳞图”。清朝时期,房地产信息图雏形出现,代表作品有《皇舆全览图》和《乾隆内府皇舆全览图》。建国以后,政府部门开始着手房产登记工作,并且发放了土地权状。1950 年,朱德总司令曾要求测绘部门要建设人民的测绘事业。但是,这项工作后期并未开展下去。由于各种原因,除了个别大中城市外,其余地区,房地产测量工作一直发展非常缓慢。全国进行第一次房屋普查的时间是 1984 年至 1986 年,在此期间国家统计局与城乡环境保护部门大致掌握了我国的房屋分布与居住状况。这时一些房地产测绘队伍在一大批城市成立,开始进行房产测绘工作。1987 年,建设部开始在全国范围内进行房屋土地产权登记发证工作,届时房产测绘成为房地产管理不可或缺的工作内容,渐渐发挥出不可替代的作用。1991 年 5 月, 国家颁布了《房产测量规范》(CH5001-1991),统一了测绘行业标准。规定了房地产测量的内容和基本要求,适用于城市和城镇的房产测量工作。规范了房产测量市场的发展。2000 年 3 月,国家质量技术监督局以(2000)3 号文发布了《房屋测量规范》(GB/T17986-2000)(以下简称《房屋测量规范》),为测绘行业发展提供了新的技术依据,促进了房地产测绘工作健康、持续发展。
.........
 
第 2 章 商品房预测绘与实测绘面积计算规则
 
2.1 商品房预测绘与实测绘概念
商品房预测绘面积指的是商品房项目在取得土地产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、派出所的门牌号证明之后,由房地产开发建设单位委托具有资质的预测绘单位依据建设工程规划许可证的附图按照国家测绘规范,计算每幢楼、每套商品房的建筑面积。若有人防工程,同时要提供由人防审查机构审查通过的人防建筑施工图。在青岛一般建设工程规划许可证附图,包括工程项目的总平面图、竖向总平面图、各单体建筑平面图、立面图、剖面图、车库平面图、车库剖面图等。商品房预测绘得到测绘报告,报告内容包括房屋建筑面积测量技术说明书、测绘成果认签表、共有部位建筑面积分摊说明、状况汇总表、分套建筑面积计算表、房屋土地调查成果备案单。分套建筑面积计算表包括了每套商品房的楼层位置、室号、户型、房屋用途、套内面积、分摊面积、建筑面积、附属地下面积等。商品房预测绘规范了开发商的预售行为,降低了购房者的风险,减少由于建筑面积不准确引起的矛盾,切实保护购房者的利益免受侵害。房产交易中心可以根据预测绘信息对房产市场进行监管,全面了解销售信息,避免产生一房多售、信息造假、阴阳合同等现象。同时维护了群众的知情权和选择权,较好的杜绝了批小建大、批低建高等现象的发生。商品房实测绘面积是指商品房项目取得了整体全面竣工后,经各相关部门验收合格,由房地产开发建设单位委托具有资质的实测绘单位进行现场实地丈量、记录数据、计算得出的每幢楼、每套商品房的建筑面积。各相关部门的验收合格包括取得了勘测单位出具的单体竣工图、综合竣工图,建设项目图纸资料已送档案馆存档取得了建设工程档案合格证,工程项目经规划局验收合格取得了工程规划竣工合格证。实测绘得出的建筑面积是商品房面积的确权值,直接与房产证、税费、物业费挂钩。
..........
 
2.2 商品房预测绘面积产生过程
商品房预售许可证的发放前题是必须有预测绘报告。但为了及早进行楼盘销售,开发商在预售许可证办下来是以规划面积进行发布商品房广告信息的。规划建筑面积与测绘面积依据不同,规划建筑面积计算依据是《民用建筑设计通则》《住宅设计规范》《住宅建筑规范》及地方上的《建设工程规划管理规定》,而测绘面积的计算依据是中华人民共和国国家标准《房产测量规范》、《商品房建筑销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》、地方上的《房屋建筑面积测绘技术规范》等。规划建筑面积计算的重点是从城市建设整体出发,对于每套商品房的套内与分摊等不会计算的太细致。而预测绘计算的目的是为了得到精确的每家每户的建筑面积。预测绘报告是整个项目的数据信息,包括项目的总建筑面积,地上建筑规模、地下建筑规模及每套商品房的建筑面积、套内面积、分摊系数、分摊面积等信息。首先开发建设单位提供给预测绘单位相关的项目资料,包括本单位的资质证明、申请测绘说明书、土地权证、土地出让合同、土地划拔说明、规划审批批文及附图、公摊说明、派出所出具的门牌证明件(详细说明地址、楼号、单元号、户号)等。测绘单位下一步对图纸进行数据采集,在专业测绘软件系统中录入项目信息。工程项目名称、工程地址、委托单位、委托联系人、建筑结构类型、单体楼座、网点分布。指定楼座分摊方式,细化楼座信息。细化项目分为五个小项“栋”“功能区”“层”“户”“公用面积”。下面就是绘制建筑物的各层平面图和分户平面图。用不同颜色进行分类标识。分户平面用黄线表示,户内阳台用蓝线表示,外墙投影用红线表示,公共区域用紫线表示,如图 2.2 预测绘面积采集平面图所示。
.......
 
第 3 章 商品房测绘建筑面积的计算规定 ......... 11
3.1 商品房建筑面积的计算规定 ....... 11
3.2 成套商品房建筑面积计算原则 .............. 12
3.3 商品房计算全面积、半面积、不计入面积范围的有关规定 ........... 12
3.4 商品房共有建筑面积的计算原则 ........... 13
3.5 特殊墙体及部位的处理原则 ........ 13
3.6 本章小结 ...... 14
第 4 章 预测与实测在商品房产生过程中的意义 ..........15
4.1 商品房的报批过程 ............ 15
4.2 预测绘的介入意义 ............. 16
4.3 实测绘的介入意义 ............. 16
4.4 本章小节 ....... 16
第 5 章 预测绘与实测绘面积差异实例一 .........19
5.1 工程项目简介 ......... 19
5.2 项目面积预测与实测绘情况 ....... 20
5.3 预测绘与实测绘面积差异 ........... 22
5.4 本章小节 ...... 23
 
第 8 章 解决面积差异的对策
 
8.1 商品房开发单位减少预测与实测面积差异的措施
8.1.1 开发单位对设计变更内容要进行公示
为了减少预测绘与实测绘面积产生差异矛盾,开发商应对各种原因造成的设计变更内容要进行社会公示、网络公示,收集公示意见。公示没有反对意见方可进行规划变更。预测绘单位在得到规划变更内容及图纸后,及时进行预测绘面积更新。同时销售要使用最新的面积进行签署《商品房预售合同》。《商品房预售合同》中约定关于建筑面积增加或减少的处治措施。建筑面积浮动超过一定比例时,购房者有权选择退房或是对于浮动面积采取优惠价格。减少因面积差异给购房者带来的负担。对于有异议的面积,也可以指定新的测绘单位进行重新测绘。对于测量委托费用,若结果在可允许误差之内,由购房人承担,若结果误差较大,由开发单位承担。规划批复后,尽量少变更,防患于未燃是最根本的解决面积差异之道,预测绘面积之后若没有太多的变更内容,实测绘与预测绘的成果差异会很小。减少规划变更的前提是规划前期做足功课。在商品项目定位之初,调查周边情况,搜集资料,进行多方面论证,给项目准确定位。根据项目周边的业态情况,确定项目的使用功能。对于项目的功能设备用房要及时与电业、热力、消防等部门进行勾通,确保设备功能用房的完善性,尺寸合理性。后期不因勾通不利,对项目进行功能设备用房的变更。再者充分利用先进的 BIM 软件,对工程概况进行模拟,提前感知工程不合理之处,进行修改,避免规划变更。
.........
 
结论
 
本次论文讲述商品房预测绘与实测绘的概念及测绘面积的产生过程。商品房预测绘阶段要收集项目资料、建立房屋信息、采集面积、提交成果进行各级审核、整理、归档。实测绘主要是分为六个步骤进行,资料收集、基础测绘、细节测绘、内业绘图、进行校核、出具成果测绘报告。外业测绘人员利用专业测绘仪器对项目进行整体的测量。还要进入每幢建筑对建筑物内部构造进行实地丈量。内业人员对外业人员采集的现场数据进行整理,然后录入电脑系统进行绘图。并对商品房的面积计算规则进行了详细的介绍。成套商品房的建筑面积大小由两个因素决定,一是商品房的套内建筑面积,另一个是分摊的共有建筑面积。其中套内建筑面积系由套内空间使用面积、套内墙体占用面积及户内阳台建筑面积组成。套内空间使用面积指的是套内所有使用空间面积之和,按不含装饰层墙面的水平投影面积计算。但是哪些情况计算全面积,哪些情况计算半面积,哪些又不计算面积要分清楚,方能保证面积的准确性。商品房要经过九步报批手续才能产生。同时要受到国土储备中心、规划局、建设委员会、施工图审查中心、消防局、人民防空办公室、建设工程质量监督站、人防工程质量监督站、房地产交易中心及城市建设档案馆多个政府部门层层把关。商品房面积预测绘的介入利国利民。于国可以整体掌握楼盘信息,利于调控政策的制定。于民可以早点对自己的房子有个总体的认识,利于内心的稳定。商品房面积实测绘的意义在于将面积信息归整存档。实测绘面积入库,利于城市大数据库的形成。规划部门可以根据面积实测信息核对当初规划批复的数据是否得到了有效的落实。是否存在批少建多,批低建高的情况发生。
..........
参考文献(略)
(责任编辑:gufeng)
顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
栏目列表
点击提交代写需求
点击提交代写需求
点击提交代写需求
推荐内容