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工程管理论文:天津逸涛园项目风险管理研究

时间:2017-09-27 16:50来源:www.e-lunwen.com 作者:lgg 点击:
本文是土木工程论文,本文依据项目特点和环境特点,对天津逸涛园项目中涉及到对项目有影响的风险有关因素展开了详细的分析,通过对各种风险评估的方法和技术的比较。
第一章绪论 
 
1.1  研究背景及意义 
房地产项目作为大型的开发项目,包括了各种资金和权益的投入,包括土地、土地附着物等。随着中国经济的快速增长,房地产企业实力也在我国迅速发展,在国民经济发展中起着支柱的作用,并带动了房地产相关产业的发展。目前,房地产行业成为资金流入最快的行业。一般定义房地产开发为:取得国有土地后在其上进行基础设施或房屋建设的行为。说明房地产开发首先要取得土地的使用权,并且在土地上进行建设,不仅仅局限于房屋建设,还包括其他形式的经营活动。房地产项目是通过预先对未来项目收益的预测,投入大量的资金,有着高收益高风险的投资项目。房地产项目一般在建设初期投资金额巨大,而且项目建设期较长,资金流动性差,很长时间不能回收资金,同时项目参与方众多,各种手续办理繁琐,这就造成了房地产项目建设过程中面临着各方面的风险,包括金融风险、政策风险等。同时,社会环境的变化也会给房地产项目建设造成无形风险。由于各种不确定因素存在,项目投资面临着各种风险,造成项目投资收益实际与期望存在偏差,使项目建设存在大量潜在风险。目前,我国房地产市场机制不完善,各种法律法规制度欠缺,房地产项目建设相关信息不完善,再加上房地产企业自身管理漏洞,造成企业风险管理水平较低,不能适应目前经济发展的形式。 2009 年世界整体经济下滑,中国的经济发展也面临着重大问题,同时由于严重的通货膨胀,对房地产行业造成严重冲击,房地产行业受到前所未有的挑战。之后,国家出台各种政策法规,对房地产进行宏观调控,控制房价的快速上涨,促使大量的房地产商品房成交。随后的两年,由于房地产行业过于火热,大量的资金流向地产企业,造成大量的房价泡沫,国家开始对房地产行业紧缩调控,提高贷款利率,限制第二套房的购买,房地产进入低速发展阶段。但随着近两年国家对房地产行业的调整,房地产行业将进入一个新局面,将面临着严峻的行情。 
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1.2  国内外研究现状与发展动态 
风险管理是运用了管理学、信息论、概率统计、控制论、计算机科学、系统科学、经济学、和行为科学等多个学科集成的科学,同时结合项目的实际进展,逐步发展成为管理学科。风险管理是管理科学研究门下的一个重要方向,是必不可少的一门学科,国内外很多研究人员对项目风险进行了很多探索性研究,并取得了很多成果。工程项目风险管理在漫长的发展过程中,经历了国际工程建设的发展,逐步从以前的传统风险管理理论已经走到现代风险管理理论[7]。风险管理的思想是法国科学管理大师亨利·法约尔在 1916 年《工业管理与一般管理》中融入到企业的经营管理中的,在上世纪 50 年代后,逐渐兴起发展成一门学科,到 70年代美国等一些资本主义国家都成立了相应的机构,直到现今风险管理研究的范围和水平也越来越高[8-9]。 美国管理学协会保险部门在 1931 年就呼吁推行保险行业的风险管理,首先在保险行业研究风险问题。纽约的一些风险管理组织,在 1932 年建立了有关保险的经纪人协会组织,使风险管理在企业管理中兴起,并在企业的长远发展中起到重要作用。美国研究者格拉尔等人在 1952 年的《费用控制新时代—风险管理》这一社会报告中,首次将“风险管理”一词提出[10]。美国学者 Mowbray 在20 世纪 50 年代出版了《保险业》一书,并且详述了“风险管理”的含义,由此,风险管理首先在美国成为被广大学者正式研究的学科,因此,一般认为风险管理研究首先在美国发源,并且快速推广到全世界。美国在 1983 年成立了风险与保险协会,使得风险管理在保险行业向一般行业发展,同时,各国学者在风险与保险协协会上提出了 101 条有关风险管理的准则,使风险管理更加趋于标准化和规范化,将风险管理推向一个更高水平[11]。联合国在 1987 发表了《发展中国家的风险管理》报告,以正式文件明确指出,在发展中国家中实施风险管理策略、普及的风险管理知识[12]。联合国 1994 以风险管理为主题,召开了第十二届项目管理年会,这次会议这说明了风险管理在项目建设中的地位不断提高,受到全世界各行业的重视。C.B.Chapman 2000 提出“风险管理项目”,他把工程风险管理视为更高效,更综合的管理工具,管理更广泛的范围内的目标,整合了各种风险分析的理论 [13]。 
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第二章房地产风险管理概述 
 
房地产成品具有很高的经济价值,建设过程同样具备很高的效益。我们所说的房地产建设项目是以投资、建造和提供售后服为目标的综合性开发项目,是一种基于未来的预期收益而对现在建设过程管理的预期投资。 从房地产的建设过程和风险管理的过程,我们可以总结出房地产项目建设过程有以下特点:投资时间长、影响范围大、投资回收周期较长和项目参与者众多。此外,房地产项目的建设还受到当地特殊地理环境和资源环境的影响,这些因素就决定了房地产项目建设过程中必定会受到很多不确定因素的影响,某个环节处理失误,很可能影响整个项目的进行,甚至导致项目的失败[32-34]。 房地产项目前期的可行性研究是一项非常谨慎的工程,可行性分析的准确程度直接影响到项目建设的风险大小,其中风险分析就是其中一个重要的内容。风险分析势必要做到精确,否则必定会给项目建设带来不同程度的安全隐患。因此,在天津逸涛园项目建设之前对项目的风险进行分析管理,对项目的顺利进行是非常重要的。 
 
2.1  风险管理理论 
不同的研究人员对风险的定义不尽相同,但大致可以分为两类:第一类是从风险的不确定性来定义的,比如 Webster(韦氏)认为风险是导致损失的可能性,Virelle 认为风险是不愿发生事件而发生的客观体现的不确定性,Rosenb认为风险就是不幸事情发生的概率[35]。我国管理学对风险的定义是:风险是一种综合体,他是预期与实际的偏离程度,认为可以用公式来表示:R=f(P,C),式子中的 R 表示风险,P 表示遭受损失的概率,C 表示造成损失的后果,也是从风险损失的不确定性定义的。第二类是风险本身的不确定性,例如 Nett 认为,风险是可测定的,但具有不确定性[36-37]。 综上所述,我们可以得出结论,风险是一个综合效应,他表示事情发生的不确定性和造成后果的综合效应,风险有以下几个特点: 一、客观性。无论管理者是否可以提前发现风险,在项目建设过程中风险都是存在的,各种风险因素会造成风险事故的发生,不以人的意志为转移。在项目前期决策和后期运行过程中,要做好对风险发生时的准备工作,及时预测风险发生可能造成的结果,提前做好应对风险事故和处理损失的准备。无论在项目的建设过程还是运营过程中,要完全的避免和消灭风险是不可能的,要识别出所有的风险因素并完全控制是不可能的。因此,在面对风险时,要正视风险的存在,不能盲目的处理,也不能视而不见,要提前做好事前的预防措施,尽可能减少风险事故造成的损失。 二、突发性。风险事故往往是在毫无察觉时发生的,要及时做好充分的应对措施,否则面对突发的风险事故无计可施。因此,我们必须在风险发生前做好充分的准备,完善预警和事故处理机制。 三、多变性。风险的发生受到很多方面的影响,风险发生后造成的事故大小以及事故发生的损失率都是不确定的。比如,在房地产项目建设过程中,某个参与方的加入或退出都会造成风险的变化。在房地产项目的运行过程中,房地产市场的需求、企业的技术资金、市场的资本结构和竞争程度变化时,风险也会随之变化。 四、无形性。风险是无法用实物表示出来的,因此在进行风险管理的时候,要运用概率论、模糊评价等方法进行界定,不能单纯的靠经验预测,要从定性和定量两个方面综合分析。虽然企业进行风险管理有很大的难度,但是只要掌握了风险管理的理论和方法,并采取合理的风险分析工具就可以很大程度上避免风险造成的损失。 
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2.2  房地产项目风险管理理论
房地产项目风险管理是研究房地产项目建设过程中风险规律和风险管理技术的一门学科,在四个风险管理过程的基础上,根据项目的实际情况,有效控制项目风险事故发生的概率,并处理风险发生后的损失,做到以最小的风险成本获取最高的投资利益。 房地产项目风险内容主要包括了三方面:风险因素、风险事件和风险损失,综合各个文献,具体定义如下: 1)风险因素。风险因素来自各方面,一般包括可控因素和不可控因素,各方面的原因最终都可能导致风险的发生。 2)风险事件。风险事件包含非计划事件和非预期的偶然事件,风险事件会直接导致风险损失的产生。 3)风险损失。风险一般包括可见损失和不可见损失,同时包括了风险事件发生时导致的利润和预期利润的偏差。 
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第三章天津逸涛园项目概况 ......... 20 
3.1  区域经济概况及对比分析 ...... 20 
3.1.1  天津市整体定位及发展规划 ...... 20
3.1.2  天津客户基础 ........ 21 
3.2  逸涛园项目概况 ........... 21 
3.2.1  项目位置 ..... 21
3.2.2  项目平面图与剖面图 ....... 22 
3.2.3  项目管理原则 ........ 23 
3.3 项目经济技术指标 ........ 23 
第四章天津逸涛园项目风险识别 ............ 26 
4.1  投资决策阶段风险识别 .......... 26 
4.2  项目前期阶段风险识别 .......... 29 
4.3  项目建设阶段风险识别 .......... 32 
4.4  项目经营阶段风险识别 .......... 36 
第五章天津逸涛园项目风险评估 ............ 38
5.1  项目风险因素定量分析 .......... 38 
5.2  项目风险评价指标的建立 ...... 40 
5.3  项目风险评价过程 ....... 40 
5.4  项目风险评价结果分析 .......... 47 
 
第五章天津逸涛园项目风险评估 
 
根据项目风险识别阶段,逸涛园项目主要面临以下几方面的风险因素: 1、项目投资决策阶段面临国家政策风险,投资方式风险、投资时机风险、区位选择和投资类型风险; 2、项目建设前期面临土地获取风险、设计风险、手续办理风险、合同风险和资金风险等; 3、项目建设阶段主要面临成本风险、工期风险、质量风险、索赔风险等;4、项目销售管理阶段主要面临销售价格风险和销售渠道风险、物业管理风险等。 
 
5.1  项目风险因素定量分析 
房地产投资是房地产企业做出的重大决策,这个决策直接影响着开发项目的收益大小和成本,甚至影响了企业未来发展的道路。因此,房地产投资的决策阶段,无论是对房地产项目还是房地产企业自身的发展都有重要意义。房地产企业的收益情况,通常以内部收益率、净现值和投资回收期等经济指标衡量,但是仅限于上述的理论研究,涉及实际应用的很少[69]。 定量分析和定性分析是房地产企业进行决策两种常用的方式。定量分析包括指标对比法和风险分析选择法。定性分析方法包括判断法和创造工程法。定性分析和定量分析有各自的优缺点,在风险分析过程中单单依靠某一种分析方式是不可靠的,因此,在风险管理过程中要以定性分析和定量分析相结合的方法[70]。 项目组聘请专业的风险评估人员、业内资深专家和房地产高级从业人员组成逸涛园项目风险评估小组,为了使专家充分了解项目的情况和整个建设过程,编制了逸涛园项目风险分析数据调查表,对风险因素等级做了如下划分:风险很高、风险较高、风险一般、风险较低、风险很低。专家根据项目具体的建设特点和类似已完工项目的建设经验,对下列 17 个风险因素进行打分,对各个风险因素做出定性分析,具体打分如表 5-1 所示。
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总结 
 
在当前的房地产开发项目中,由于其周期长、投资额大、涉及环节多等特点,从而导致了在其开发过程以及销售过程中存在大量不可预见的因素。同时,由于我国房地产业过热,大量资金流向房地产行业,国家不断的出台新的方针政策对房地产行业进行调控,由此造成了房地产业投资模式和盈利模式的改变。虽然房地产在我国属于热门产业,但与国外相比,管理水平仍然很低,在开发过程中,不重视项目管理,更不重视风险管理,仍然依照原有的粗放式的经营模式进行开发,从而进一步加剧了房地产开发项目在实际操作中存在的隐患。本文以本公司开发项目逸涛园为例,对房地产开发的管理现状及在开发过程中面临的实际问题进行研究,提出解决天津逸涛园房地产项目风险的办法,对其他房地产开发项目风险管理提供一定的理论支持,并通过项目建设过程中四个阶段所表现出的系统风险,按照全面风险管理的思想对天津逸涛园项目风险状况进行详细分析,并取得了一定的成果,主要表现在以下几个方面: 
(1)天津逸涛园项目采用了定量研究方法包括模糊综合评价法和 AHP 层次分析法,对项目整个建设过程的风险进行分析,构建了项目建设全过程的风险分析办法。通过建立模糊评价模型,将专家打分的各方数据带入模型计算,经一致性检验,得出各项措施及风险因素对开发项目的影响权值,对这些得出的数据进行整理分析及排序。从而得出结论为在天津逸涛园项目开发过程中,风险来源对于整个项目的影响程度,从大到小依次为质量风险、市场风险、技术风险以及经济风险。因此,我们在对天津逸涛园项目风险管理中,着重对这几个风险因素进行检测,时时动态控制,把主要风险发生的概率降到最低,即节省了人力成本又节省了资金成本和时间成本,保证了项目预期效益。 
(2)建立了天津逸涛园项目风险管理评价模型,在对天津逸涛园项目进行风险评价过程中,积极借鉴前人经验,引入风险管理理论,以风险评价的形式,将项目建设过程各个阶段可能遇见的风险因素进行总结,实施计划进行对比,从而为后续项目的开发积累经验,使后续项目以此项目为标杆,取长补短,少走弯路,同时对这些指标的评判标准进行研究。在实际运用中,项目风险管理人员利用风险管理评价模型对风险进行评价与控制,保证了项目顺利进行。具有良好的实用性及可操作性。
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参考文献(略) 
(责任编辑:gufeng)
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