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房地产项目合作建设中的风险与对策探索

日期:2020-08-21 22:44 作者:上海论文网 编辑:若诗 点击次数:111
销售价格:150 论文编号:el2020081816145220710 论文字数:3753 所属栏目:项目管理
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:博士毕业论文 Docotor Thesis
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本文是项目管理论文,本文重点分析了该模式下,合作各方存在的风险因素,并进行分析,最终得出如下结论:在成立新的项目公司模式下房地产项目合作开发过程中,合作各方均有各自的风险

本文是项目管理论文,关于国内房地产项目合作开发的风险研究内容多,但是研究也是比较宽泛的,从深入分析看,很多研究并没有针对具体的各个阶段进行风险分析并提出应对措施。本文对成立项目公司下的房地产项目合作开发中的风险管理进行了具体分析和研究,该模式办理手续简单,能够保留原有开发商资质条件,也因此成为了市场主流模式之一,本文重点分析了该模式下,合作各方存在的风险因素,并进行分析,最终得出如下结论:在成立新的项目公司模式下房地产项目合作开发过程中,合作各方均有各自的风险控制要点,作为项目参与方的风险分析及应对策略控制主要还在与项目的意向选择阶段,必须做好事前控制,其次,在项目过程中也应注重风险的时时防控,建立相应的风险控制流程和制度。

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第1章绪论

 

随着房产市场的成熟发展,房产内外竞争环境也发生了较大改变,房产企业希望能够吸收外部更多优势资源,提升房产企业的核心竞争能力,从而应对激烈的竞争,于是合作联盟运营模式成为了很多房产企业的运营模式,在合作联盟中有很多具体模式,如:有传统意义上的联合,有只针对单一地块上的合作,还有已单纯投资为目的的合作模式。合作过程中,合作方之间在企业文化、企业诉求、管理模式、品牌价值等方面均有较大的不同,这就导致在合作过程中,合作方之间会出现各种各样的问题,有的能顺利合作到项目结束,而有的合作项目则中途夭折,未能达到合作之前的愿景,但是随着房地产市场的竞争加剧,合作已然成为各房地产开发企业不可逃避的现实。目前市场中合作开发中主要存在三种角色扮演,项目主要操盘方、项目参与方或称为次要操盘方,以及项目投资方,三种角色间除了在项目获利外,诉求又各有不同,本文通过自身工作实例分析各个角色在项目合作开发中的得与失,风险控制以及在结合项目各个开发阶段角色的扮演,分析房地产项目合作开发中各方面临的风险与应对策略。本文引入了具体房产合作开发项目为研究案例,综合研究了房地产项目合作开中在各个阶段面临的主要风险,并对合作方在项目中承担的角色、合作目标展开了综合评价,可以看出本文研究具有重要意义。

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第2章房地产项目合作开发及风险的相关理论

 

2.1房地产项目合作开发的相关概念及特点
房产项目合作开发具有三类法律特点:共同出资、利润共享及风险共担。其次,房地产项目合作开发具有临时性和竞争性的特点。临时性是指合作开发并不是长时间存在,往往仅只单个项目,时间跨度从项目开始至项目结束,最终根源是合作方之间的合作均是以利益为最根本出发点,合作方彼此之间不存在控制与被控制只说,合作仅存在于项目本身层面。竞争性是指,合作方之间本身多为互相竞争关系,合作初衷为双赢或者共赢,但随着项目开发的深入进行,在市场情况发生变化时,某些方面的竞争就会凸显,导致竞争出现,甚至出现退出合作的现象。再次,房地产项目合作开发具有很强的竞争优势。相比于单一企业进行开发,合作开发往往是优势互补,强强联手,合作方各自发挥自己的优势资源,参与项目的开发建设,使合作项目在资金、技术、管理、销售上均强于单独开发项目。

 

2.2房地产项目合作开发模式的解析
对于这种合作方式,保障了合作主体之间构建明析权责,操作程序简单,其中具体方式又可细分为2类:增资扩股类、股权转让或收购类。前者表示通过购买新股份从而形成了合作关系,购买者成为了公司股东;二是股权收购,合作方直接购买项目公司现有股东的股权,股权转让价款将直接支付给出让股权的股东。从而成为项目公司的新股东,承担项目公司股东所承担的股权及债权,进入项目公司董事会,按照股权比例进行出资,并按照股权比例或协议约定获取项目收益。综上对于以上三种模式,共同特点均为利益风险共担,相对于成立新的项目公司,其他模式均有较强的风险性,故本文主要研究范围为:合作各方新成立项目公司进行合作,或者一方成立项目公司,并将股权进项转从而引入其他合作方进行共同房地产项目的合作开发。

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第3章房地产项目合作开发中风险分析.................................................11
3.1“项目选择”阶段风险分析...................................................................................11
3.2“意向合作”阶段风险分析...................................................................................12
3.3“项目合作”阶段风险分析................................................................................14
第4章房地产项目合作开发中风险应对策略研究................................19
4.1房地产项目合作开发中的风险应对方式..........................................................19
4.2房地产项目合作开发中的参与者视角的风险控制体系....................................20
4.3在项目各阶段中合作方应对风险策略..............................................................22
第5章案例研究.......................................................................................25
5.1项目介绍.............................................................................................................25
5.2合作过程中风险分析.........................................................................................26

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第5章案例研究

 

5.1项目介绍
杨伍庄项目地块位于天津市西青区杨伍庄,项目占地16.77万平米,规划建面32.92万㎡,由天津JC置业有限公司于2016年10月14日以74.5亿元公开竟得,并100%持有(天津JC系天津VK公司全资子公司)。2017年初,天津VK公司向资金方PA投资有限公司及ZT地产公司发出邀约,希望对杨伍庄项目进行合作开发。三方经过商务谈判,于2017年3月签订股权变更及合作协议,协议约定,PA投资有限公司及ZT地产公司分别对项目公司进行33%股权收购,项目公司董事会成员共7名,分别为天津VK公司2名,PA投资有限公司2名,ZT地产公司3名。项目天津VK公司负责整个操盘过程,ZT地产公司负责并表。对此作为项目与参与方严格按照上级母公司制定的项目管理办法进行执行,首次股东会和董事会均顺利召开。此外,协议中对于参与方派驻的财务人员权也进行了约定,财务人员作为非主操盘方外,其余两方派驻的最高领导,在项目公司管理中作用至关重大。
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5.2合作过程中风险分析项目
由天津VK公司通过招拍挂获取,且在合作意向谈判过程中,VK公司就操盘意向较为强烈,项目合作各方均为上市公司或行业内标杆企业,就各方而言不存在道德上风险,而对于项目参与方ZT地产及PA不动产而言,项目为通过招拍挂获取,土地本身不存在上文所述的法律风险,项目刚刚获取基本不存在证照风险、主要风险为:项目资金风险以及项目分工约定不明风险,该风险如不有效应对,将对后续合作合作过程造成严重隐患。主要职权为包含:审批项目公司新开立任何银行账户;参与制订项目公司预算及资金计划,并审批项目公司预算及资金计划的执行情况;审核项目公司月度资金计划内的对外资金支付,财务经理应在项目公司提供相关合同或其他文件后原则上2个工作日内进行审核;如未能按时审批,视为其同意。
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第6章结论与展望
房地产项目合作开发模式下的各方在进入的各个阶段还有很多问题尚待深入探讨,受到研究能力及研究时间限制,本文涉及内容不够深入,相关问题分析不够透彻,随着学习积累和工作经验不断积累,将来会在如下方面进行更深入的研究:(1)如何针对各方建立定量分析的风险决策体系;(2)项目何时退出阶段为最佳的判断分析(3)对于政策及市场变化较大的合作项目,各方之间如何控制风险。审核项目公司月度资金计划外的对外资金支付,该等资金支付应按逐笔审核的原则报财务经理审核;获取项目公司全部银行账户信息,并有权对所有银行账户的资金变化及库存现金进行查询及监管;负责项目公司融资事项的审批;项目公司按月向合作方委派的财务经理提供本月新签对外支付类合同供其备案。审核项目公司和标合作方的项目经营信息:有权参加项目公司的月度经营管理会议,并列席项目公司董事会会议等重要会议
参考文献(略)
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