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基于空间计量法的新建住宅价值评估——以深圳市为例[经济论文]
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  • 编辑:vicky
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  • 论文编号:el2021090214471724489
  • 日期:2021-11-05
  • 来源:上海论文网

计量经济学论文哪里有?本文的技术路线如下图所示,梳理出相关的理论基础与研究方法。其次,利用空间计量经济学的相关知识,建立基于空间计量法的计量模型,对样本进行了实证分析,最后根据模型的实证结果提出相关的估价建议。

第一章 绪论

第一节 国外相关文献综述
一、关于住宅价格评估的相关文献
国外最早对于房地产价格评估的研究多数目的都在于探讨房价的形成因素,直至 1980 年,国际资产评估委员会(IVSC)对于房地产价格评估的概念作出了初步的界定。从上世纪 20 年代开始,西方发达国家开始逐步进入房地产市场快速成长繁荣的阶段,在这一时期,房地产价格评估又重新被学者重视起来。早期的住宅房地产评估大多利用的是传统的资产评估评估方法,分别是:收益法、市场法和成本法,其中作出较为突出贡献的有 K.LEE Hyder、Harry Grant Atkinson和 George L.Schmutz。在这之后,根据经济学以及房地产行业的不断发展,随即衍生出许多相关的研究方法,例如:假设开发法、投资法、利润法等。
但是,在基于传统方法上发展的同时,其中的不足之处也是显而易见的。首先,基于收益法的房地产价格评估,在未来收益的不确定性以及对收益折现的利率的不确定性这两者的探讨有不小的争议,特别是在 20 世纪 50 年代后期至 20世纪 70 年代初期,过高的通货膨胀水平对收益法提出了很高的质疑,全球资产收益的波动率上升以及风险的提高,使得收益法在当初已经不再适用。其次,市场法必须依赖于大量交易可比案例,在基于交易案例的市场情况下,对待估房产进行一定程度的系数修正,这对房产的相似程度提出了过高的要求。最后,基于成本法的住宅房产价格评估在世界各国的应用范围非常有限,其中德国和日本对于成本法的使用较为全面。
在上述基础上,评估行业的研究逐渐过渡到对于房价形成因素的探讨,即特征价格法,国际上主要从宏观和微观两个角度上来进行研究,诸如:人口、利率、收入、教育、环境等因素。Ridker(1967)利用特征价格模型来分析城市空气污染对于房地产价格的影响程度,并且验证了两者之间的显著关系。Oates(1969)最早探讨研究了房产周边学校对于房产价格影响的机制,发现学校加大对于学生的教育投入对周边房价有显著的影响。

计量经济学论文
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第三章 新建住宅评估概述

第一节 新建住宅估价含义及特点
在以往的研究中,部分学者在估价时很容易混淆不同类型的住宅,这会对住宅的估价过程造成很大影响。本文以城市新建住宅为研究对象,从微观的角度考察其最终估价的相关影响因素,因此首先需要对以下两个方面作出说明。
一、新建住宅价值含义
待估对象的价格和价值类型需要界定。现实生活中往往会出现这样一种情况:不同的名称说明的是同一种事物。所以在此应当作出一定的限定,避免出现混淆和乱用的情况发生。
价格是指为获得一种商品或服务所必须付出的代价,这种代价通常是以货币的形式来进行交易,同时,价格对于商品本身是一种货币表现形式,是人类创造在商品中的无差别一般或者抽象的劳动成功。房地产与其他物品一样,有着其他物品所具备的各种特性。目前,可以将房地产的价格划分成以下七种类型,针对个别价格进行说明:

表 3.1 房地产价格分类
表 3.1 房地产价格分类

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第五章 基于深圳市样本数据的实证研究

第一节 样本区域分析
本文通过构建房地产新建住宅评估体系,以传统特征价格模型预计空间计量经济学为手段,建立了基于空间杜宾模型的新建住宅评估研究方法,进一步完善了房地产的评估范围以及评估方法。本章节以房地产市场活跃的深圳市作为研究区域,其中,新建住宅的成交量也位于全国前三。本章首先用传统的特征价格模型分析其价格的影响因素,并且根据深圳市样本数据的特点进行一定的调整,在此基础上,建立基于空间杜宾模型的权重矩阵;之后利用空间计量模型的回归,构建了凸显深圳市独特地理条件的评估模型;最后,对模型的适用性以及结果的合理性进行全面的假设检验。
深圳市位于广东省的中南区域,是我国早期改革开放的窗口地区,城市面积为 1997.74 平方千米,常住总人口达到 1756 万人,城市 GDP 排名全国第三⑧。深证市目前共有十个市区有在售新房,分别是龙岗区、龙华区、宝安区、南山区、福田区、罗湖区、坪山区、光明区、盐田区以及大鹏新区,目前,在收集到的数据中,不同区域在新建住宅方面都有特殊的情况,对于这些被研究区域,行政规划图以及各区具体情况作出以下介绍和说明:
根据第三章介绍的新建住宅价格影响因素,在各个行政区有不同的情况,其中,在教育方面,多配备有不同阶段的教育机构和学校,并且在义务教育阶段实行的是”就近入学“制度, 所以对教育的选择比较多;在公园方面,深圳的城市建设已经相当成熟,所以各区都有规模巨大的公园供人们休闲娱乐,如:阳台山森林公园、银湖山郊野公园、梧桐山森林公园、马峦山郊野公园、深圳湾公园等。在城市 CBD 的方面,可以分为传统的商业区域以及新兴的商业区域,这在城市中的差异较大,传统的商业区域多数以地点命名,存在于老城区,新兴的商业区域则多为连锁,两者最大的区别就是新型的商业区域多数集中很多娱乐功能,诸如万达城、SOHO 城等。
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第二节 变量选取与处理
该部分对实证数据的来源以及相关的概念进行了界定,避免不必要的混淆。并且在做回归前对变量进行了预处理,一方面,可以消除量纲对于回归的影响,另一方面,可以使数据的差异变得相对平稳。
一、变量选取
本文的样本数据来源为房天下、链家、百度地图等⑨。选取普通住宅的套均价格(Price)作为被解释变量 Y,由于多数新建住宅有很多待定特征,诸如物业管理、文体配套等以及多种可供选择户型,还包括地区特有因素,诸如朝向、装修程度等,在做评估时这些特征应当不予考虑。因此在选取数据时为了保证待估房产的可比性,并且考虑到评估主体的特殊性,从建筑特征、区位特征、邻里特征三个角度选取了 10 个特征因素作为解释变量。将总楼层的范围设定为”高层“、”小高层“以及”超高层“住宅,这一特征在描述性变量(表)中有所体现。
建筑特征中,多为与建筑本身相关的一些特征要素,总体可以划分为两类,一类是地面建筑物的特征,另一类是有关建筑物周围的环境特征,此两类特征可以很好的囊括建筑特征要素。区位特征中,选取了与居民生活极大相关的三类地标建筑,分别是娱乐休闲的公园,购物消费的商场以及看病就医的三级医院,此三类为居民日常生活迫切需要的特征要素。最后是邻里特征,分别是教育配置以及交通便利程度。
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第六章 研究结论与建议

第二节 研究建议
根据本文的研究结论,提出以下具体建议:
1、强调待估房产间空间关联的特殊性
城市内的住宅多以片区的方式建设,在估价时,不可忽略房产特征因素间特有的地理位置关系,通过加入周边房产特征因素对于邻近房产估价的影响作用,以提高估价模型精确及合理程度,做到在房产估价结果准确的前提下能有更加广泛的应用。
2、优化估价房产所在特定地区的特征变量选取
在选取特征因素时,不仅要考虑到影响程度的显著作用,同时要考虑到待估房产的人文属性,如教育、医疗、景点。通过不断加入优化后的特征变量,满足不同估价主体对估价结果的需求,确保估价结果的有效性和广泛性。
3、加强估价主体对微观估价对象所在地区的了解程度
在评估时,应当首先对待估房产所在地区的特有条件有充分了解,在此基础上,排除掉待估对象之间”同质化“严重的影响因素,建立完善估价房产所在地区的城市设施记录,能在评估时有针对性的对待估房产价格做出评判。
参考文献(略)