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YSF房地产建设项目风险管理探讨[工程管理论文]
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  • 用途: 职称论文 Thesis for Title
  • 编辑:vicky
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  • 论文字数:34566
  • 论文编号:el2021112311153524684
  • 日期:2021-11-23
  • 来源:上海论文网

工程管理职称论文哪里有?本文以 YSF 房地产建设项目为研究对象,本项目由杭州 Z 房地产开发公司负责开发。全面具体的识别项目风险,并确定主要风险因素,风险识别过程中借鉴同类房地产建设项目的经验教训,结合项目的自身特点和风险类型,选取头脑风暴法和德尔菲法相结合的方式开展项目各阶段风险识别工作。运用层次分析法确定指标权重,并通过模糊综合评价法综合考虑所有风险的影响程度,推算风险水平,并据此设定高、中、低三个风险等级。最后结合风险评估得出的结果,根据风险特点的不同进行科学的风险控制。

第1章 绪论

1.3 国内外研究现状及评述
风险是指事件在某种情况或环境下,造成实际结果与项目预期目标的偏离程度及其发生的概率[1]。风险的发生往往会导致项目的失败。因此,通常管理者会通过科学的风险识别方法对风险进行预判,采取合理的手段对风险进行预防、控制和应对,最终获得最大收益,这一系列的活动即风险管理[2]。
风险管理最早起源于美国,并自此以后在西方国家迅速发展起来。我国自八十年代中期才逐渐引进风险管理方面理论和技术。近年来,随着风险管理体系不断完善,风险管理越来越受到国内外学者们的高度关注,并从不同层面对风险管理进行深入的研究。
在风险定性研究层面,Hertz 与 Thomas(1983)认为,项目的风险管理过程包括对风险进行识别、风险计量、风险评价和对评价出来的风险进行再评价这几个过程[3]。Cater 等人(1994)提出了 RISK MANGEMENT 综合风险管理系统方法,构成阶段包括风险识别、风险估计、风险评价、风险减轻措施,不可预见费估计,决策与控制[4]。罗泽民(2010)等认为法律法规不健全、国际化水平普遍不高、风险识别不全面、风险控制策略不健全是目前我国房地产行业普遍存在的问题[5]。
在风险定量研究层面,在风险研究过程中主要的研究方法包括决策树法、敏感性分析法、卡洛模拟等方法。Lin 等(2021)认为造成项目风险的主要原因是项目前期对项目信息获取不足或分析不全面造成的,因此,项目建设前期对风险进行全面分析是保证项目实现目标的重要手段[6]。

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第3章 YSF 房地产建设项目风险识别

3.1YSF 房地产建设项目风险识别方法
专家调查法包括头脑风暴法和德尔菲法等。此类方法目的是识别出项目各个阶段可能存在的风险,通常通过各领域专家丰富的实践经验以及理论基础为依据,分析可能发生的风险及造成的后果。头脑风暴法创立于 1939 年,又叫集体思考法,会议过程中主持人十分重要,需要积极调动参会人员灵感,促使参会人员短时间内快速考虑,产生思维共鸣;德尔菲法产生于上世纪五十年代的兰德公司,因其实用性迅速推广开来。本次风险识别具体流程见图 3-1。

图 3-1 德尔菲法操作流程图
图 3-1 德尔菲法操作流程图 

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第5章 YSF 房地产建设项目风险控制与保障措施

5.1 YSF 房地产建设项目风险控制总体思路与策略选择
本文根据项目风险严重程度确定对项目目标影响程度,并对影响程度大的风险因素进行及时有效控制,对项目目标影响程度较小的风险因素进行监督和预防,本文风险应对的方法主要分为以下几种。
1.预防风险  风险预防作为一种化被动为主动的风险应对办法,通过采取有形或无形的手段,对可预知的风险进行有一定针对性的风险应对手段,通常通过防止或减少风险因素的发生,将风险的因素与人、财、物在时间或空间上隔离,使项目组成员或项目干系人强化风险管理意识,增加风险管理人才储备,定期开展风险管理指导课程,提高项目成员风险意识,重视风险管理工作。
2.减轻风险  风险减轻是指在预知风险后,为缓和风险,通过多种方式降低风险可能给项目带来的损失或目标偏离,积极应对可能发生的风险,对于已知风险常见的风险减轻方式包括加班、快速跟进等方式;对于可预测风险和不可预测风险需要根据项目实际情况采取迂回策略。
3.转移风险  转移风险是指通过将风险转移第三方的方式来分担风险。第三方选择的时候通常考虑以下几方面:风险承担者可通过承担风险获得回报;风险承担方有能力承担风险,一旦风险发生并不会对其造成较大的影响。目前房地产市场上通常采取的转移风险方式有:合同订立的方式、项目投保的方式、风险担保的方式、出售等方式。转移风险随着风险事件的大小需要付出与之匹配的代价。当通过风险评估后,确定风险发生的可能性较大或者风险不能简单的通过减轻风险、预防风险得到有效控制的时候,可采取转移风险的策略。
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5.2 YSF 房地产建设项目高风险控制策略
5.2.1 勘察设计风险控制
要应对 YSF 房地产建设项目勘察设计过程中的控制勘察不全和设计错误、遗漏、变更风险,需综合考虑相关法律法规和地域特点,收集并整合各类资源,调查市场设计风格,从而使勘察更全面具体准确,使设计流程规范,产品符合市场预期。
1.勘察相关资料收集  正确的流程和方法才能保证勘察工作的顺利进行,流程的正确性要求勘察单位严格按照国家法规和地方法律进行勘察,正确的方法主要依赖于勘察单位专业的水平,另外,由于房地产建设项目具有地域特点,因此在勘察前要对地域特点进行了解,如土地条件,水文气候条件、是否为地震多发区等,勘察工作的详实才能保证项目设计的准确和建设过程中地基的稳固。
2.勘察结果审核  YSF 房地产建设项目周边已有两个项目施工完成,可通过一定人脉关系获取周边项目勘察结果,并进行比对,由于为邻近项目,因此项目地质相差不大,可通过比对,校验本项目勘察结果的准确性。
3.建筑风格调研  好的设计需要从客户角度出发,随着人们生活水平的提升,人们对设计有了越来越多的要求,因此在设计过程中要考虑到房屋建筑的类型和用户使用习惯,以及一定的平面布局知识。条件允许的情况下,可通过竞赛方式,优选符合项目预期功能的方案,既能满足项目定位和成本需求,同时根据设计的合理性和便利性,如设计工程师是否综合考虑住宅区划分、交通设施设置、人员分流、室内采光、房屋朝向、室内通风、小区消防设施等细节。确定最优设计公司进行项目设计工作。
4.设计效果实体化  由于在设计过程中,设计单位设计出的图纸为平面效果,不能很好的模拟现场环境,同样对于项目中需要安装的强弱电、空调、消防设施、水电暖、视频监控设备等多套设施不能模拟真实环境布局,因此可在条件允许的情况下要求设计单位使用高新技术,如:BIM 或 3D 技术进行设计,较真实的模拟项目施工全过程,从而避免设计失误、遗漏造成后期设计变更。
5.设计图纸审核  在设计单位设计完成后,可由单位内专业人员对设计图进行核对和校准,保证设计图的完成性、准确性、核对性,对于经过审核不能达标的设计部位,尽早发现,并及时要求设计单位依据合同约定进行重新设计。
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结论

本文以 YSF 房地产建设项目风险管理实证为例,分析和研究此类跨地域项目风险管理办法,根据项目阶段特征识别并分析出项目开发阶段中的 12 类可能对项目目标造成影响的风险因素,通过分析各个风险因素的风险特点、风险属性、产生原因和可能造成的后果,划分为三个风险等级:高风险、一般风险和低风险。根据风险后果严重程度和轻重缓急,制定有针对性的风险控制方案和保障措施。本文主要内容和创新之处如下。
(1)识别了 YSF 房地产建设项目各个项目阶段可能存在的风险因素。根据项目背景和项目概况,细致的分析了项目各个阶段可能存在的风险因素和风险来源,结合头脑风暴法和德尔菲法识别项目风险。本文共识别出 12 类风险,为 YSF 房地产建设项目风险管理提供依据。
(2)构建出 YSF 房地产建设项目风险评估指标体系,确定项目风险等级。首先通过层次分析法,将系统分解为不同要素,并将要素划分为不同层次,将每一层次的要素两两比较,确定各指标权重;最后通过模糊综合评价法评估项目整体风险等级。
(3)凝练并提出了 YSF 房地产建设项目风险控制手段和保障措施。选取适宜的风险应对手段对已划分等级的风险因素根据风险类型的不同给出具体的风险控制策略和风险保障措施,为该项目后续阶段风险管理提供参考。
YSF 房地产建设项目风险管理的研究完全基于项目实际情况进行撰写,有一定的针对性和实效性,较于一般理论性的文章更具现实意义和参考价值。本文在进行风险识别过程中,首先组织项目相关干系人进行头脑风暴,并对结果进行梳理后进行第二轮风险识别工作,邀请专家进行风险判断。因此本论文在风险因素调查上基于项目实际情况,所确定的风险因素和风险值均可应用在实际项目建设过程中。此外,由于本人在项目实习时间有限,首次经历公共卫生事件,研究内容存在一定不足之处,主要在进行风险识别和控制过程中,仍具有细化空间,如组织整个集团内部人员头脑风暴后聘请学者、专家进一步详尽分析。
参考文献(略)

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