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长春市EO房地产开发项目工程造价控制问题研究

时间:2016-03-12 19:38来源:www.e-lunwen.com 作者:lgg 点击:
本文是工程造价毕业论文,本文希望通过理论联系实际的思考,以长春市 EO 房地产开发项目工程造价为研究案例,探索房地产项目造价管理的特点、方式方法以及具体应用情况。
第 1 章   绪论 
 
1.1   选题背景及研究意义
本世纪以来我国房地产产业发展呈现出了持续增长的态势。该产业的影响力已经渗透到我国公民生活的方方面面,成为社会固定资产投资的重要组成部分。虽然近几年我国政府对于房地产市场的发展采取的是调控的态度,但是从统计数据显示,我国售房面积在 2011 年至 2014 年之间始终保持了持续增长的态势。2014 年房地产 500 强企业中资产总值均值同比增长了 5.99%,总资产均值达到了 257.85 亿元,净资产均值同比增长率为长 7.59%,净资产均值达到了 65.13 亿元。2014 年房地产产业的发展增速同比降低了 6.32 个百分点。但是,目前我国房地产市场的基本面已经和过去不同。在住房供应已经基本告别短缺,大量的城市面临住房过剩的情况下,无论是鼓励住房消费,还是政府收购存量房等举措,除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市,剩下的大量的城市都难以刺激大量投资房产行为的出现,融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌,中国的房地产市场整体在 2015 年能够实现预期的稳定实属不易。由此可见,房地产企业的发展增速虽然减慢,但是其整体发展趋势并没哟改变。而且其增速的回落契合了当前我国经济发展形势新常态的特点,充分说明了房地产企业的在我国国民经济建设中依然具有重要的地位。 但是,2014 年房地产发展的净利润增长率与经营收入相比,前者明显低于后者,而且呈现出了每年降低 1%-2.5%的情况。尤其是随着土地使用价格的增长,房地产行业的利润空间不断被压缩。在 2014 年,我国房地发企业购买土地的总面积同 2013 年相比下降了 14.0%,而土地的购买成本则增加了 1.0%。影响房地产企业利润的另一个重要因素是融资成本。目前我国的房地产企业的有息负债加权平均利息率达到了 10%,房地产行业的相关税费、管理费用占据了房价的 20%-25%,一方面是资金成本以及土地使用成本的增加,另一方面是居民购房积极性的降低,所以房地产企业的行业“暴利”时代已经过去,创利能力的降低要求房地产企业的必须重视项目造价控制,不断降低开发成本,以此提高投资成本效益,保障利润能够保持在一个合理的空间内。
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1.2   国内外研究文献综述
房地产项目设计阶段的造价管理研究。T·W·Sinmpson(1998)认为,在设计阶段由于相关的信息不完全,所以可以通过一些功能性特征以及部分性的环境特征设计成本控制模型。Gwang-HeeKim(2004)认为通过神经网络的方式对设计阶段的造价进行控制,在核算精度上具有优势,能够将误差控制在 12%以内。R·S·Kaplan(2007)认为,在设计阶段可以通过价值工程方法将成本控制在限额之内,并且通过各相关部门加强配合写作的方式进行成本目标控制。UsturndagA 等专家学者在《Hybrid Fuzzy Risk Evaluation Model for Read Estate Investments》一文中研究了房地产建设项目工程决策阶段的造价控制难点以及如何进行有效管控的问题。Cha,H,S 等学者通过案例分析的方法揭示了房地产项目建设过程中决策阶段进行造价控制的重要影响力。Kim,B,C 通过对项目建设成本进行预测分析,认为成功的项目造价控制对于项目建设过程中现金流的管理以及确保企业发展都有重要的意义。 西方国家关于工程造价管理的研究起步比较早。十六世纪英国就已经出现的了工程造价管理的雏形。当时工匠为了提升向雇主收取报酬的依据,会委托专门从事工料核算测量的人员进行核算,这可以被视为最早的造价管理。从上世纪中期开始,关于工程造价的理论和实践操作指导方法大量出现,相关人才队伍建设工作也取得了较大进展。到了上世纪九十年代初期,受益于信息技术的发展,工程造价管理的方法、程序等更加丰富和完善。其中最为有影响力的造价管理理论有生命周期成本控制理论等。欧洲及北美的发达国家经过百年工业文明的沉淀,充分认识到了项目管理对于发展的重要性。现在把项目管理作为独立的学科,拥有独立的行业,并且项目管理已经发展成了管理学的重要分支。“在发达国家里,项目管理已被普遍的应用在建筑,航天等等传统的行业以及电子行业,通讯行业,计算机行业等新兴行业,甚至应用于政府机关的日常事务的管理中”。 
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第 2 章   房地产工程造价控制相关理论概述 
 
2.1   房地产项目的特征 
1.位置固定性、地区性和个别性。房地产位置的固定性是由定着其上的土地的不可移动性决定的,同时也因此派生出了房地产的地区性和个别性。即使两处的建筑物一模一样,由于其坐落位置、周围环境的不同,其实质上这两处房地产也是不同的。 2.长期使用性。土地具有不可毁灭性,建筑物建造完成后,其寿命期限可达数十年甚至上百年,但我国对土地使用权出让最高年限按用途有不同的使用年限规定。 3.大量投资性。房地产占地面积大,单价高,决定了房地产投资往往是巨额投资。 4.易受政策限制性。由于房地产有不可移动性和长期使用性,决定了必定要受未来房地产政策制度的影响。 5.相互影响性。房地产的价格与其本身的用途有直接关系,同时还取决于周边其他房地产的状况和用途。 6.保值性与增值性。由于土地稀缺性,所以房地产的价格一般会上涨,有着保值和增值的作用。但房地产价格的保值性与增值性不是绝对的,在有些情况下可能出现相反的趋势,如土地使用年限接近到期,国民经济处于衰退阶段等。 
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2.2   房地产开发项目工程造价的构成与方法
房地产项目工程造价是从筹资建设到竣工验收过程中所支付的相关费用。主要构成包括设备和工器具的采买购置费用、建筑安装相关费用、工程建设过程中发生的其他费用、预备费用、建设期间投入资金的利息支出等几方面(图 2.1)。其构成内容与建设项目的造价构成有一定的相似之处。一是设备采买购置费用。主要是指购买或者制作用于工程项目施工需要,符合固定资产标准的设备工具以及器具所花费的项目建设费用。固定资产的标准是使用年限要达到一年以上,并且单位价值符合国家或者相关主管单位指定的有关规定的限额。由于新建和扩建工程具有一定的特殊性,所以在工程建设过程中发生的相关设备、器具以及工具的自制或者购买费用无论是否达到固定设备标准,都要视为项目造价的组成部分,纳入设备采买购置费管理。 根据我国现行的《建筑安装工程费用项目组成》中的相关规定,这部分费用主要有直接费用、间接费用以及利润以及税金构成。《建设工程工程量清单计价规范》中对于相关问题也有规定。该规范规定,项目建设过程中各分项的的工程费用、其他项目费用、措施项目费用以及税金等内容构成了建筑安装费用。 
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第 3 章   长春市 EO 房地产开发项目工程造价控制现状 .... 17
3.1   EO 项目发展概况 ......... 17
3.2   长春市 EO 项目决策阶段的计划造价 ...... 18
3.3   长春市 EO 项目设计阶段的造价控制 ...... 20
3.4   长春市 EO 项目实施阶段的造价控制 ...... 21
3.5   项目建成后期的工程造价控制情况 ......... 25
3.6   EO 项目工程造价控制存在的不足及原因分析 ......... 26
3.6.1   EO 工程造价存在的问题 ......... 26
3.6.2   原因分析 ...... 27
第 4 章   长春市 EO 项目工程造价控制改进措施 .... 29
4.1   项目决策阶段造价控制的改进措施 ......... 29
4.2   项目设计阶段造价控制的改进措施 ......... 30
4.3   项目实施阶段造价控制的改进措施 ......... 31
4.4   项目建成后期造价控制的改进措施 ......... 31
第 5 章   结论与展望 .... 33
5.1   全文总结 ...... 33
5.2   展望 ........ 33
 
第 4 章   长春市 EO 项目工程造价控制改进措施 
 
4.1   项目决策阶段造价控制的改进措施 
 决策阶段的造价控制体现的是造价关口前移的思想。要充分搜集几个方面的资料,包括市场发展趋势、原材料价格因素等,对国家政策和行业调控特点进行把握,提高编制的投资预算准确性。长春市 EO 房地产开发项目在进行前期的项目可行性方案研究过程中,对长春市房地产市场的发展态势、居民购房需求、同行业其他企业在当地的项目建设规划以及价格承受能力等方面的资料进行了详细的搜集。充分利用网站等新媒体以及强加与政府部门沟通等方式掌握了大量的数据资料。尤其是对于同行业其他企业的项目开发情况的资料搜集不仅必要而且重要。通过对同行业已经建成的企业的规模、占地面积、项目材料使用情况、售价情况等信息的掌握,能够进一步完善本项目造价估算、利润预期等,使造价估算更为准确、客观、全面。在项目决策阶段,EO 公司通过走访居民、组织项目研讨会、分析论证国家政策导向等多种方式对项目建设的必要性进行反复论证。尤其是在项目征地补偿、项目建设地点、项目目标客户群体等情况进行了深入分析,通过全面的市场调研,明确项目的市场定位,并结合长春市发展规划以及居民收入增长情况的市场调研结果,对该地区的房地产供求信息以及市场特点有一个较为清晰的了解后,避免以单纯降低投资的思想,而是通过造价控制确保项目质量和安全,实现造价、质量、安全以及工期等各项工作相互融合、相互促进。 
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结论
 
房地产造价控制不仅是其成本管理的一个重要方面,也是房地产企业项目管理的重要内容,与质量、安全、进度等管理具有同等重要的意义。抓好了造价控制,不仅能够为项目的质量、安全的进度提供保障,而且能够推动房地产投资收益,带动企业和行业的发展。从本文的研究可以看出,房地产项目的造价管理是渗透在项目开发的全过程、每个环节的,而且在不同的过程和环节中其存在的表现形式和要采取的措施也各不相同。在决策阶段要做好项目的可行性研究、准确估算项目总投资、 进行项目财务分析;在设计阶段要积极应用限额设计、价值工程等原理优化基础设计,以控制论原理优化钢筋和混凝土使用状况并且在招标过程中导入竞争机制,规范招投标管理;在项目施工阶段要注重编制好施工前期施工组织计划、抓好施工过程的组织计划落实、严格进行竣工验收阶段的造价管理等举措,提升造价管理能力。所以,强化房地产造价管理并不是某一各方面的工作,而需要所有项目参建单位的共同努力。 本文的案例长春 EO 房地产开发项目通过系统性的造价控制后,不仅实现了工程期限的有效保障,而且建筑工程费和装修工程费与合同规定造价相比,减少了 532.1 元,钢筋用量节约费用 81.23 万元,索赔事件 4 起,总计赔偿金额 90.23 万元。本文希望通过理论联系实际的思考,以长春市 EO 房地产开发项目工程造价为研究案例,探索房地产项目造价管理的特点、方式方法以及具体应用情况。全文共分为五部分,第一部分是绪论部分,主要是对研究课题提出的背景意义等进行阐述,为研究做好前期准备;第二部分是房地产开发项目造价控制相关理论介绍,第三部分结合长春市 EO 房地产开发项目案例分析研究房地产开发项目工程造价管理方法过程。第四部分针对长春市 EO房地产开发项目造价管理情况,指出该项目建设过程中造价控制存在的不足;第五部分是针对存在的不足提出的对策建议。第六部分是结论部分,结束全文研究,形成研究成果,最终使得长春 EO 房地产开发项目的工程造价控制取得了良好的效果。
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参考文献(略) 
(责任编辑:gufeng)
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